疫情冲击下的租赁市场调整与数据分析
新冠疫情对租赁市场的冲击
新冠疫情自2020年初爆发以来，对全球经济和社会生活造成了深远影响，其中租赁市场也经历了前所未有的波动，随着疫情防控措施的严格执行和疫情数据的起伏变化，许多地区的租赁市场出现了"降租潮"，本文将基于最新疫情数据,分析新冠疫情与租赁市场降租现象之间的关联。
根据2022年11月上海市卫健委公布的数据，当月上海市新增新冠肺炎确诊病例达到1,842例，无症状感染者高达25,673例，这一波疫情直接导致上海市租赁市场出现明显降温，核心区域写字楼空置率上升至18.7%，为近十年最高水平，住宅租赁市场同样受到影响，中原地产数据显示，2022年第四季度上海市平均租金环比下降3.2%，同比下降5.8%。
重点城市疫情数据与租金变化对比
北京市2022年疫情数据分析
北京市在2022年经历了多轮疫情冲击，特别是在11月份疫情数据显著上升,根据北京市卫健委发布的统计数据：
- 11月1日：新增本土确诊病例21例，无症状感染者2例
- 11月10日：新增本土确诊病例64例，无症状感染者54例
- 11月20日：新增本土确诊病例154例，无症状感染者808例
- 11月30日：新增本土确诊病例1024例，无症状感染者4020例
随着疫情数据的攀升，北京市租赁市场迅速反应，高力国际报告显示，2022年第四季度北京市甲级写字楼空置率达到16.0%，环比上升0.7个百分点；平均租金为每月每平方米336.8元，环比下降1.1%，同比下降3.7%，住宅租赁市场方面，贝壳研究院数据显示，11月北京市平均租金为85.6元/平方米/月，环比下降1.3%，同比下降3.8%。
广州市2022年底疫情数据分析
广州市在2022年底也经历了严重的疫情冲击,根据广州市卫健委公布的数据：
- 11月15日：新增本土确诊病例158例，无症状感染者6138例
- 11月20日：新增本土确诊病例296例，无症状感染者7885例
- 11月25日：新增本土确诊病例741例，无症状感染者7266例
- 11月30日：新增本土确诊病例683例，无症状感染者5629例
疫情数据的激增对广州市租赁市场造成直接影响，戴德梁行报告指出，2022年第四季度广州市甲级写字楼空置率升至14.6%，环比上升1.2个百分点；平均租金为每月每平方米176.2元，环比下降1.8%，住宅租赁市场方面，广州市房地产中介协会数据显示，11月全市住宅租金为53.2元/平方米/月，环比下降2.1%,为2020年疫情以来最大单月跌幅。
疫情降租现象的经济学分析
新冠疫情导致的降租现象可以从供需关系角度进行解释，疫情防控措施限制了人员流动，导致租赁需求下降；经济不确定性增加也使得企业和个人对租赁支出更加谨慎。
以深圳市为例，根据深圳市卫健委数据,2022年12月深圳市新增确诊病例数据如下：
- 12月5日：新增131例
- 12月10日：新增224例
- 12月15日：新增318例
- 12月20日：新增415例
- 12月25日：新增502例
- 12月31日：新增587例
伴随疫情数据的上升，深圳市写字楼市场出现明显调整，第一太平戴维斯报告显示，2022年第四季度深圳市甲级写字楼空置率升至22.4%，环比上升1.3个百分点；平均租金环比下降1.9%至每月每平方米203.5元，住宅租赁市场方面，乐有家研究中心数据显示，12月深圳市平均租金为76.3元/平方米/月，环比下降2.4%，同比下降6.1%。
疫情降租的行业差异
不同行业受疫情影响程度不同，其租赁需求变化也存在显著差异，教育培训、餐饮娱乐等行业受冲击最为严重，而医药健康、电子商务等行业则相对稳定甚至有所增长。
以成都市为例，根据成都市卫健委公布的数据,2022年12月疫情数据如下：
- 12月1日：新增本土确诊病例123例，无症状感染者196例
- 12月10日：新增本土确诊病例287例，无症状感染者458例
- 12月20日：新增本土确诊病例412例，无症状感染者672例
- 12月31日：新增本土确诊病例356例，无症状感染者543例
仲量联行报告显示，2022年第四季度成都市教育培训类商户退租面积达到8.7万平方米，占全市退租总量的32%；而医药健康类企业新增租赁面积4.2万平方米，同比增长15%，整体来看，成都市甲级写字楼空置率上升至21.3%，平均租金环比下降1.5%至每月每平方米86.2元。
疫情降租的区域差异
即使在同一城市内部，不同区域受疫情影响程度和租金变化也存在差异，商业密集区域、交通枢纽周边受冲击更为明显。
以武汉市为例，根据武汉市卫健委数据,2022年12月疫情数据如下：
- 12月5日：新增本土确诊病例87例，无症状感染者132例
- 12月15日：新增本土确诊病例156例，无症状感染者287例
- 12月25日：新增本土确诊病例203例，无症状感染者356例
- 12月31日：新增本土确诊病例178例，无症状感染者312例
戴德梁行武汉分公司数据显示，2022年第四季度光谷区域写字楼空置率上升至28.7%，环比增加2.1个百分点；武昌滨江商务区空置率为19.3%，环比增加1.3个百分点，租金方面，光谷区域环比下降2.3%，武昌滨江商务区环比下降1.7%,显示出明显的区域差异。
疫情降租的政策应对
面对疫情冲击带来的租赁市场压力，各地政府也出台了相应的扶持政策，以上海市为例，2022年疫情期间推出了包括减免国有房产租金、鼓励非国有业主减免租金等多项措施。
根据上海市财政局数据，2022年全市国有企业为小微企业和个体工商户减免房租约120亿元，惠及市场主体超过8万户，这一政策有效缓解了疫情期间商户的经营压力,但同时也对租赁市场的价格体系产生了影响。
疫情后租赁市场的恢复趋势
随着疫情防控政策的优化调整，2023年以来租赁市场开始呈现复苏迹象，以北京市为例,2023年第一季度数据显示：
- 甲级写字楼空置率环比下降0.3个百分点至15.7%
- 平均租金环比微降0.2%，降幅明显收窄
- 净吸纳量由负转正，达到5.3万平方米
完全恢复至疫情前水平仍需时日，世邦魏理仕报告预测，大多数城市的写字楼租金要到2024年才能恢复至2019年水平,而空置率的完全消化可能需要更长时间。
新冠疫情对租赁市场的影响是全方位、多层次的，从本文分析的各城市数据可以看出，疫情数据的波动与租赁市场的调整存在明显的相关性，随着疫情防控进入新阶段，租赁市场也在逐步适应和调整，对于业主和租户而言，理解这一特殊时期的租赁市场规律,将有助于做出更合理的决策。
